特別記事:★簡易宿泊所の販売実態★

April 19, 2018

私はこうして運営不可能な物件を売りつけられた。
この記事はフィクションではない。『全て』事実に基づく記録である。
 
【セールス】
2017年8月に仲介業者にて面談。
一棟アパートを紹介してもらえると思っていると、スマートデイズ社のシェアハウスと簡易宿泊所の紹介をしてきた。
「都内新築一棟アパートは利回りが悪く6.5%。また3~6か月に1棟ぐらいしか紹介できないが、人気のシェアハウスと簡易宿泊所は毎月紹介できる。」
「簡易宿泊所は資産価値が一番高いがたぶん短命。ブームが去れば入らない可能性がある。でも利回り8.5%で10年保有したら十分利益取れる。」
「10年契約で利回りサブリース5年確定。」
「賃料収入以外にこの会社がシェアハウス入居者の人材派遣業をやっており、それが日本でトップの成績をあげているから。利回りがよい。」
「シェアハウス、簡易宿泊所はサブリースで利益確定しているので、アパート経営より今は安全。」
「唯一のリスクはこれを運営している会社(スマートデイズ)が倒産する事。その場合は他の会社を見つける必要があるが、そうなった場合は協力する。」
「民泊運営会社は色々ある。スマートデイズより多少利回りが下がる可能性はあるが、基本的にこの会社がつぶれる心配はない。また、会社が変わっても赤字経営になる事はない!」と紹介され購入を決断。
融資の条件としてスルガ銀行との取引になると言われ8月末にスルガ銀行横浜東口支店で土地の金消契約実施。
 
【サブリース賃料減額問題後】
10月末に建物の金消契約実施。
その際にスルガ行員からはスルガ銀行がスマートデイズへの融資条件変更した事、サブリース減額があったなどの説明は一切なし。
スマートデイズ社からも10/25にシェアハウスオーナーへのサブリース賃料変更した事も案内すら来ず。
11月末にインターネットでスマートデイズ社の問題を知り、仲介販社に連絡。
販社からは
「既に問題は解決し、スルガ銀行が3.5%の金利を2.0%に落としたので逆にオーナーは利益が取れるようになった。また簡易宿泊所はサブリース賃料減額の対象外で、確定ではないが、オーナーが希望すれば管理をアパマンにも変更できる話も出てきている。」と聞く。
その時初めてスマートデイズの担当者と一度もあった事がないので連絡先を教えて欲しいと伝え、電話する。
スマートデイズ担当者Aからは
「運営中のシェアハウスオーナーのみサブリース賃料の減額をお願いしているのみであり、オーナー様も不満に思われて、騒ぎ立てている状態。ただ、簡易宿泊所の方は減額の対象外なのでサブリース賃料は必ず守らせて頂きますのでご安心頂きたい。」との事。
その際に「土地代が市場価格より高いのはなぜか?」と聞くと、
「スルガ銀行とのパッケージプランなので、8%以上の利回り額を確保する為には市場価格より上乗せした金額でないとスルガ銀行から融資がでないという背景もある。」と説明。
全く納得はいかなかったが、12月に建物建築が始まる事もあり今更建築を止めるわけにはいかず、信じる事しかできず。
 
【1月のスマートデイズ説明会後】
説明会の直前までスマートデイズ担当者Aは簡易宿泊所のサブリース賃料は保障されると言っていたが、説明会ではシェアハウスと同じく全く保障できないとなる。
そのスマートデイズ担当者Aに確認しても「私も説明会で初めて聞いた。ただ、シェアハウスよりは簡易宿泊所は運営ができると思う」と話すだけ。(シェアハウスのオーナーには簡易宿泊所よりマシと言っていた事が後々わかる。)
 
【簡易宿泊所の運営を検討】
管理会社を探すも、そもそも建築予定の場所は受付を24時間常駐させる必要がある区であり、スマートデイズの管理費では月8万円弱のみだったが、実際は受付の人件費だけで70万円程かかる事が判明。単純計算しても年間840万円の想定外の出費が出る事が分る。
民泊の管理会社の人にこう言われた。
「受付を常駐する場合は通常1棟40部屋以上ないと採算とれないと言われています。」
私は15部屋だった・・・。
 
【アパマンショップの紹介】
2月15日付でスマートデイズ社からサブリース賃貸者契約解除依頼通知書と簡易宿泊所はスマートデイズやスプリングボード社では管理運営できない。アパマンがサブリース検討してもらえると書面届く。藁をもすがる思いでアパマンに連絡し、物件場所を連絡。
翌日、「建築予定の場所は24時間常駐させる必要がある区の為、弊社では運営自体ができません。」と回答される。この時点で簡易宿泊所としても運営の道は絶たれた。
弁護士に相談。2月末に建築会社に工事請負契約解除通知を送ってもらい、現在は建築会社と交渉中。
河合弁護団に依頼弁護士が参加。現在に至る。
 
【赤間社長の矛盾】
4月14日のスマートデイズ説明会では「サブリース賃料保証ができない状況下で2017年11月、12月に簡易宿泊所の新規契約しているのはどういう事か?」と加藤弁護士から質問があった際に赤間社長がこう答えた。「11月、12月の案件に関しては他社がサブリース契約を付けるという約束を取り付けたので、スマートデイズがサブリースを付けるわけでない、と考えていたので不動産の販売をした。」と回答。
 
11月12月の契約者のサブリース契約書はいったいどこの会社が契約者となっていたのであろうか?
当然スマートデイズ社ではないはずである。スマートデイズ社なら完全な詐欺である。
 
【元々サブリース保証する会社はなかった。】
筆者が1月26日にスマートデイズ本社にてスマートデイズ担当者Aと打ち合わせした際にAはこう言っていた。
「確定した話ではないが、前向きに進んでいる話でサブリースを請け負ってもらえる会社がでてくるかもしれない。ただし、簡易宿泊所に関してはわからない。」
 
1月26日の時点でサブリース保証をする会社はなかった。
であるならば、昨年の11月12月もなかったはず。
 
また、「今後は新しい管理会社(スプリングボード社)が立ち上がり、簡易宿泊所の管理運営はそちらでもできるので、スマートデイズでも新しい管理会社でも管理運営はどちらでもできる。」と言っていた。
 
スマートデイズが管理する物件をどうして他社がサブリース保証するのだろうか?
 
赤間社長が言っていた事は嘘である。
隣にいた菅澤前社長も何も訂正しなかった。
こんな嘘つき会社の民事再生などあり得ない。
 
 
【まとめ】
簡易宿泊所は企画当初から運営の試算をされておらず、ただ釣り上げた土地と建物代を抜くために作った、シェアハウスを上回る「ドル箱」であった。
 
簡易宿泊所はスマートデイズでの管理運営をあきらめ、アパマンに丸投げした。
 
これがスマートデイズの簡易宿泊所「龍馬」物件の現実である。これはいかんぜよ!
 
by にゃん太郎

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